Nájomná zmluva na byt

Nájomná zmluva je zmluvným typom, na základe ktorej prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne v dojednanej dobe užíval alebo z nej bral aj úžitky. Prenechanie veci – buď hnuteľnej, alebo nehnuteľnej do užívania má iba obligačné, nie vecnoprávne účinky, to znamená, že právo prenajatej veci nemožno vydržať, nakoľko nájomca nie je držiteľom veci.


Základné náležitosti nájomnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník. Od mája 2014 však nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, čo vytvára prenajímateľom variabilitu pri uzatváraní zmluvy v rámci spravovania sa príslušným zákonom.


Medzi podstatné náležitosti nájomnej zmluvy v zmysle Občianskeho zákonníka patrí určenie predmetu nájmu. Predmetom nájmu je konkrétny byt, ktorý je potrebné identifikovať v súlade s listom vlastníctva a taktiež je vhodné k zmluve priložiť kópiu listu vlastníctva. V rámci príloh zmluvy je dôležité aj podpísanie preberacieho protokolu, kde bude uvedená presná identifikácia zariadenia a vybavenia bytu spolu so stavom všetkých meračov energií.


Ďalšou náležitosťou je výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu (dodávka plynu, vody, elektrickej energie, tepla). Nájomné a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu je v zmluve potrebné uviesť osobitne. Má to význam hlavne z hľadiska omeškania s plnením nájomného, alebo pri posúdení, či sú tieto práva zabezpečené záložným právom prenajímateľa. Ak si zmluvné strany dohodli aj úhradu depozitu, je potrebné v zmluve uviesť jeho výšku, podmienky zloženia a konkretizáciu jeho použitia. Je potrebné uviesť taktiež splatnosť a spôsob platenia nájomného, taktiež či sa nájomné platí opakovane každý mesiac, alebo jednorazovo.


Čo sa týka trvania nájmu, hlavným znakom nájomnej zmluvy je jej dočasnosť. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť aj na neurčitú dobu. Doba nájmu môže byť dohodnutá určením konkrétneho časového obdobia, alebo viazaná na určitú skutočnosť, z ktorej je možné bez pochybností zistiť, kedy nájomný vzťah zanikne.


Z nájomnej zmluvy vyplývajú jej účastníkom práva a povinnosti. Povinnosti prenajímateľa smerujú k prenechaniu užívania veci nájomcovi. Nájomca má právo byt, spoločné priestory a zariadenia domu užívať, a to aj spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti a zároveň povinnosti nájomcu smerujú k spolupôsobeniu pri splnení povinností prenajímateľa. Ak sa zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú inak, nájomca je povinný uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou, ako aj výmeny drobných súčiastok.


Ak existujú v byte také nedostatky, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu potrebu opráv týchto nedostatkov prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, má nájomca právo odstrániť tieto závady v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov.


Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Pri nájomnej zmluve uzavretej podľa Občianskeho zákonníka platí ochrana nájomcu v tom, že prenajímateľ môže vypovedať zmluvu iba z taxatívne vymedzených dôvodov vyplývajúcich zo zákona. Ide o dôvody, ak napríklad prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo svoju rodinu, ak nájomca hrubo poškodzuje prenajatý byt alebo hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu, alebo ak nájomca bez súhlasu prenajímateľa využíva byt na iné účely ako na bývanie. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúcim po mesiaci, v ktorom bola doručená. Pri nájme bytu výpovedná lehota nemôže byť kratšia ako je zákonom ustanovená, inak je zmluva v tej časti neplatná.


Okrem povinných náležitostí môže zmluva obsahovať aj vedľajšie dojednania, ako napríklad spôsob kontroly prenajatej veci, vykonávanie zmien na prenajatej veci, možnosť dať vec do podnájmu alebo poistenie predmetu nájmu.


Čo sa týka spôsobu kontroly, prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom. Zmluvné strany si môžu v zmluve špecifikovať presný spôsob, akým sa bude kontrola vykonávať, vstup do bytu sa nesmie uskutočniť bez predošlej dohody.


Pri zmene na veci je nájomca oprávnený tieto zmeny vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Môže teda vykonávať len opravy, ktoré nezasahujú do podstaty veci. V prípade súhlasu prenajímateľa so zmenami sa riadi úhrada nákladov s vykonanými zmenami najmä nájomnou zmluvou.


Pokiaľ ide o možnosť nájomcu dať vec do podnájmu, podnájom je prípustný len ak to nájomná zmluva nevylučuje. Pri podnájme bytu zákon vyžaduje písomný súhlas prenajímateľa ako zákonnú podmienku platnosti podnájomnej zmluvy.


Nájomca je povinný starať sa o to, aby na prenajatej veci nevznikla škoda. Nájomca ale nemá povinnosť poistiť predmet nájmu proti zničeniu. Táto povinnosť mu vznikne len v prípade, ak to určuje nájomná zmluva.


To isté sa týka zákazu fajčenia alebo domáceho zvieraťa v byte, ktorý musí byť v prípade záujmu výslovne v zmluve uvedený.


Ak sa koncipuje zmluva o nájme pre prenajímateľa, mnohých prenajímateľov Občiansky zákonník znevýhodňuje v rámci ochrany nájomcu napríklad pri výpovednej dobe alebo dobe nájmu. Vtedy je možné pristúpiť k druhej možnosti uzavretia nájomnej zmluvy a to nájomnej zmluvy uzavretej podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Uvedený zákon sa ale nevzťahuje na sociálne nájomné byty, byty osobitného určenia, byty v domoch osobitného určenia, služobné byty, družstevné byty, byty vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov a byty vo vlastníctve mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.


Nájom je možné podľa tohto zákona uzavrieť len na dobu určitú najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Môže teda trvať maximálne šesť rokov. Ak sa prenajímateľ rozhodne uzavrieť nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, zákon vyžaduje registráciu prenajímateľa u správcu dane. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať. V opačnom prípade sa zmluva spravuje Občianskym zákonníkom.


Výhody uzavretia nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu sú hlavne na strane prenajímateľa. Ide o rýchlejšie ukončenie nájmu, nakoľko ak je nájomca v omeškaní s platbami dlhšie ako dva mesiace, čo predstavuje o mesiac kratšiu lehotu ako úprava v Občianskom zákonníku alebo ak nájomca napriek písomnému upozorneniu prenajímateľa opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.


Zákon taktiež oficiálne ustanovil možnosť peňažnej zábezpeky, na ktorej sa môžu zmluvné strany dohodnúť za účelom zabezpečenia prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.


Zo zákona vyplýva ďalšie právo prenajímateľa, na základe ktorého, ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.


Ak sa podľa Občianskeho zákonníka nájomný vzťah ukončí z taxatívne vymedzených dôvodov, napríklad ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu ak byt nemožno z dôvodu verejného záujmu alebo vykonávania opravy užívať, je prenajímateľ povinný nájomcovi zabezpečiť bytovú náhradu. Ak sa ale nájomná zmluva spravuje zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľovi povinnosť poskytovať nájomcovi bytovú náhradu nevzniká.

Lucia Karkesová Sign - Advokátska kancelária Lucia Karkesová s. r. o.