Aké náležitosti musí obsahovať kúpna zmluva na byt, teda zmluva o prevode vlastníctva bytu nám určujú súčasne nasledovné zákonné ustanovenia: ustanovenie § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, ustanovenie § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení a príslušné ustanovenia zákona č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon v platnom znení. Nižšie uvádzame stručný návod, ako správne napísať kúpnu zmluvu na byt a zoznam náležitostí, ktoré v nej nesmú chýbať.

Zmluva musí byť uzatvorená písomne a jej hlavnými náležitosťami sú označenie zmluvných strán (ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje), právneho úkonu, jej predmet, označenie nehnuteľnosti (podľa katastrálneho územia, čísla bytu, čísla poschodia, čísla vchodu, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený, či ide o pozemok evidovaný ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmery pozemku), miesto a čas podpisu. Predmetom kúpnej zmluvy je povinnosť predávajúceho predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a povinnosť kupujúceho predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

Náležitosťami zmluvy sú ďalej popis bytu, jeho príslušenstva, vymedzenie polohy bytu označením čísla bytu a vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, ďalej vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. V zmluve nesmie chýbať určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, nakoľko zmluvou sa okrem bytu prevádza aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstva bytového domu, preto je potrebné presne definovať veľkosť spoluvlastníckeho podielu. Určité spoločné časti domu môžu byť v užívaní iba niektorých vlastníkov, preto je vhodné, aby zmluva obsahovala aj túto informáciu k spoločným častiam a zariadeniam bytového domu.

Čo sa týka úpravy práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku, je potrebné v zmluve uviesť, či sú súčasťou prevodu bytu. Väčšinou sú vlastníci bytov aj vlastníkmi pozemku kde dom stojí a priľahlého pozemku, ale nie je to pravidlo. Túto informáciu zistíte z listu vlastníctva.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov.

Kupujúci ďalej musí v zmluve vyhlásiť, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Vyhlásenie by malo byť aktuálne ku dňu podpisu zmluvy do konca nasledujúceho kalendárneho mesiaca po podpise zmluvy.

Ak je byt v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel každého spoluvlastníka vyjadrený zlomkom k celku.

Kúpna zmluva je odplatnou zmluvou, preto je jej povinnou náležitosťou dojednanie o cene. Zmluvné strany si cenu môžu stanoviť dohodou v súlade so zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Taktiež je dôležité uviesť splatnosť kúpnej ceny, v opačnom prípade bude kupujúci povinný uhradiť kúpnu cenu nasledujúci deň po tom, čo bude o jej úhradu predávajúcim požiadaný, a spôsob úhrady. Medzi najčastejšie spôsoby úhrady patrí priamy prevod finančných prostriedkov kupujúcim na účet predávajúceho, v takomto prípade býva kameňom úrazu určenie dňa splatnosti kúpnej ceny, preto čoraz viac klientov využíva bezpečnejšie spôsoby úhrady kúpnej ceny prostredníctvom notárskej úschovy príp. bankovej vinkulácie, toto je však téma pre samostatný článok.

Podpis predávajúceho na zmluve musí byť úradne osvedčený notárom alebo na matrike. Ak je zmluvnou stranou zákonom stanovený subjekt, alebo ak ide o zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom, nie je potrebné podpis osvedčovať.

Vlastníctvo bytu, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci, ktorý by mal taktiež znášať náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu. Predávajúci ale môže od nadobúdateľa požadovať náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára.

Ak zmluva, prípadne samotný návrh na vklad, neobsahuje všetky predpísané náležitosti, konanie o návrhu na vklad sa preruší. V prípade, že sa nedostatky zmluvy, alebo návrhu na vklad neodstránia v určenej lehote, okresný úrad konanie zastaví. Zmluva o prevode nehnuteľnosti, ktorá nespĺňa podmienky stanovené pre platný právny úkon, je neplatná. Môže ísť napríklad o neuvedenie parcelných čísiel pozemkov, ktoré majú byť prevedené, alebo neuvedenie katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosti nachádzajú, taktiež pokiaľ nie je v zmluve uvedená kúpna cena. V uvedených prípadoch je zmluva neurčitá a z toho dôvodu aj neplatná. Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí.